Hebt u bouwplannen? Of wilt u uw perceel anders gaan gebruiken?

Wilt u bijvoorbeeld een nieuwe woning bouwen? Of wilt u uw (agrarische) bedrijf uitbreiden? Dan moet de gemeente hiervoor misschien het bestemmingsplan aanpassen. Hieronder leest u hoe u hier achter komt, en wat u eventueel moet doen om uw plannen mogelijk te maken.

In een bestemmingsplan staat welke functies grond heeft. Bijvoorbeeld wonen, natuur, recreatie of bedrijf. Ook regelt een bestemmingsplan of men op die grond mag bouwen. Dit is bijvoorbeeld belangrijk als u een vergunning vraagt om te bouwen. De gemeente kijkt dan of uw bouwplan in het bestemmingsplan past.

De Omgevingswet gaat op 1 januari 2024 in. Gemeente Oss kent dan geen bestemmingsplannen meer, maar alleen één omgevingsplan. Dit kan nu al gevolgen hebben voor (ver)bouwplannen of andere ruimtelijke plannen die niet passen in het bestemmingsplan. U leest hierover meer onderaan het artikel.

Om te beginnen moet u goed weten wat u wilt. Als u dat nog niet precies weet en advies hierover wilt, kunt u (op eigen kosten) een ruimtelijk adviesbureau of een architect inschakelen. Voor ontwikkelingen in de toeristisch-recreatieve sector kunt u contact opnemen met Meanderende Maas.

Gaat u een kleine verbouwing doen aan uw huis, zoals een aanbouw, dakkapel of schuur? Dan kan het zijn dat u hiervoor geen vergunning nodig heeft. Kijk bij Vergunningsvrij bouwen en verbouwen voor meer informatie.

Heeft u wel een vergunning nodig maar wilt u nog geen definitieve aanvraag doen dan kunt u een vooroverleg (conceptaanvraag) indienen. Wij ontvangen dan graag een duidelijke situatietekening en een plattegrond met de bestaande en nieuwe situatie. Dit kunt u samen met het intakeformulier indienen. Soms is het goed als u een deskundig adviesbureau vraagt om uw conceptaanvraag op te stellen. Zo’n bureau weet waarmee u rekening moet houden en kan u adviseren. Zo is de kans groter dat u een positief antwoord van de gemeente krijgt.

Complexe initiatieven worden wekelijks besproken bij de intaketafel.
De intaketafel is een oplossing om de nieuwe wijze van vergunningverlening voor complexe (bouw)initiatieven mogelijk te maken. U beschrijft uw plan en dient dit in. Aan de intaketafel, die enkel een adviserende rol heeft, bespreken meerdere specialisten van de gemeente uw plan. Daarna hoort u of uw plan wenselijk of voorstelbaar is. Er worden geen officiële besluiten genomen.

Afhankelijk van de complexiteit van het plan kan er een oriënterend gesprek met de Wabo-regisseur of met Ruimtelijke Ordening gemaakt worden.

Nadat u uw conceptaanvraag hebt ingediend, krijgt u een brief van de gemeente. Daarin legt de gemeente uit of uw plannen passen in het bestemmingsplan. Als dit zo is, kunt u met de gemeente overleggen wat u verder moet doen.
Maar passen uw plannen niet in het bestemmingsplan? Dan kijkt de gemeente of zij het bestemmingsplan voor uw plannen wil aanpassen. Dit is afhankelijk van wat u precies wilt en van bijvoorbeeld het gemeentelijke beleid. In dat geval moet u betalen voor de behandeling van uw conceptaanvraag. Voor een eenvoudige conceptaanvraag betaalt u € 500,-. Voor een meer ingewikkelde conceptaanvraag € 1.000. U moet dit bedrag vooraf betalen, dus voordat wij uw aanvraag behandelen.

Wil de gemeente het bestemmingsplan aanpassen? Dan maken wij met u afspraken over de verdere gang van zaken, zoals:
• wanneer past de gemeente het bestemmingsplan aan?
• wat doet de gemeente, en wat moet u doen? U moet in ieder geval een adviesbureau een ruimtelijke onderbouwing laten opstellen. Een ruimtelijke onderbouwing beschrijft of uw plan aanvaardbaar is. Ook bevat zo’n onderbouwing eventuele milieuonderzoeken. De kosten hiervoor moet u zelf betalen.

U betaalt ook de kosten voor het aanpassen van het bestemmingsplan. Hoeveel dit is, is afhankelijk van de uren die de gemeente eraan moet besteden. Bestemmingsplannen kosten meestal tussen de € 10.000 en € 20.000.

U stuurt uw conceptaanvraag digitaal naar: baliebml@oss.nl

Of per post naar:
Gemeente Oss
Balie Bouwen, Milieu en Leefomgeving
Postbus 5
5340 BA OSS

De komst van de Omgevingswet heeft geen gevolgen voor de behandeling van plannen op de Intaketafel en de behandeling van principeverzoeken. U krijgt dus snel te horen of een plan wenselijk of mogelijk is. De volgende stap is het doorlopen van de formele ruimtelijke procedure (bijv. een bestemmingsplanprocedure). Daarvoor heeft de nieuwe wet wel gevolgen. De behandeling van deze ruimtelijke procedures verandert namelijk door de nieuwe Omgevingswet.

U controleert eerst via de vergunningcheck op www.omgevingsloket.nl of u een omgevingsvergunning nodig heeft. Als dat zo is, vraagt u een omgevingsvergunning aan.

Wanneer uw aanvraag voor een omgevingsvergunning:
• niet binnen het bestemmingsplan past,
• en vóór 1 januari 2024 is ingediend
Dan geldt de huidige Wet ruimtelijke ordening (Wro).

Wanneer uw aanvraag voor een omgevingsvergunning:
• op of na 1 januari 2024 door u is ingediend, geldt de Omgevingswet.
Dan noemen we het vanaf 1 januari 2024 een vergunning voor een Buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) genoemd.

Past uw plan niet binnen het bestemmingsplan en moeten wij het bestemmingsplan hiervoor aanpassen? Bestemmingsplannen die gemeente Oss vóór inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 als ontwerp ter inzage legt, vallen nog onder de Wro. Plannen die vanaf 1 januari 2024 ter inzage worden gelegd, moeten opgebouwd worden als een wijziging van het omgevingsplan.

Plannen binnen het stedelijke gebied
Voor plannen in Oss, Berghem en de kleinere kernen beoordelen we zodra we die van u ontvangen of wij dit vóór 1 januari 2024 ter inzage kunnen leggen. Als dit het geval is, pakken we deze nog op volgens de Wro. Hierbij houden we ons aan de volgende prioriteitstelling. Plannen die aansluiten bij de bestuurlijke opgaven en ambities, zoals woningbouw en klimaatadaptatie, hebben hogere prioriteit dan plannen met een individueel / particulier belang. We behandelen deze laatste categorie mogelijk niet meer volgens de Wro, maar op een later moment op basis van de Omgevingswet. Tijdens de drukke opstartperiode vanaf 1 januari 2024 houden we dezelfde prioriteitstelling aan.

Plannen in het buitengebied
Voor plannen in het buitengebied kunnen we nieuwe aanvragen niet meer behandelen volgens huidige wet- en regelgeving (Wro). Die doorlooptijd is te lang. We informeren u hierover en nemen contact op, zodra we de procedure kunnen voorbereiden volgens de nieuwe Omgevingswet.

Neemt u dan contact op met Elrieke Broeksteeg (regisseur Ruimtelijke Ontwikkeling), telefoonnummer 14 0412.
Wilt u meer weten over de Omgevingswet en het Omgevingsplan? Kijkt u dan op www.iplo.nl