Een woning met opkoopbescherming mag in de eerste vier jaar na aankoop niet worden verhuurd. De vier jaar gaat in op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van de woonruimte aan de nieuwe eigenaar. Dit is meestal de datum waarop de woning passeert bij de notaris. Het doel van de opkoopbescherming is om zoveel mogelijk betaalbare koopwoningen beschikbaar te houden voor kopers die er zelf gaan wonen. Soms kan de gemeente een uitzondering maken.
Opkoopbescherming
Opkoopbescherming voor bepaalde woningen en wijken
De opkoopbescherming geldt voor alle woningen in de Schadewijk, Ruwaard, Oss Zuid, Krinkelhoek en Ussen, die na 1 november 2022 wordt overgedragen en nog niet verhuurd werden. Wilt u weten in welke wijk uw straat ligt? Dat kunt u vinden in de wijkindeling van Oss:
-
Wijkindeling Oss 3 MB
Opkoopbescherming is alleen voor goedkope en middeldure koopwoningen met een maximale WOZ-waarde van €260.000 (1/1/2020). Dit staat nu ongeveer gelijk aan een transactieprijs van €355.000, ook bekend als de NHG-grens. Als de woning zonder akte van levering aan de nieuwe eigenaar kan worden overgedragen (bijvoorbeeld bij een erfenis) geldt de opkoopbescherming niet.
Meer informatie kunt u vinden in de Huisvestingsverordening Gemeente Oss 2022
Met vergunning verhuren onder opkoopbescherming
In de wet zijn drie uitzonderingen opgenomen. De eigenaar moet wel een vergunning aanvragen om de woning te mogen verhuren, maar de gemeente mag de vergunning niet weigeren. Deze uitzonderingen zijn:
- Het in gebruik geven (verhuren) van de woning aan bloed- of aanverwanten in de eerste of tweede graad. Op de website van Rijksoverheid vindt u welke familierelaties hieronder vallen.
- Woningen die voor maximaal een jaar niet-toeristisch worden verhuurd, nadat de eigenaar hier tenminste een jaar zelf heeft gewoond.
- Woningen die onlosmakelijk onderdeel uitmaken van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte. Naast deze verplichte uitzonderingen sluit gemeente Oss aankopen van de woningcorporaties en de gemeente uit van het verbod.
Veelgestelde vragen
WOZ-waarde
Wat is de WOZ-waarde van een woning?
Opkoopbescherming van diverse appartementen in een groot complex. Hoe kan dat?
De WOZ-waarde van de afzonderlijke woningen bepaalt de vraag of opkoopbescherming van toepassing is. Per woning kijken we of de woning onder de opkoopbescherming valt. Het is daardoor mogelijk dat binnen één complex sommige woningen wel onder de opkoopbescherming vallen en andere niet. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren als het complex verschillende typen woningen kent.
Wordt de prijsgrens geïndexeerd?
Nee. De WOZ-waardegrens is met een reden vastgelegd op een vaste peildatum. Daardoor volgt deze grens automatisch de ontwikkeling van de feitelijke transactiewaarde van de woningen. Zo beweegt de grens dus mee met de markt. Indexatie is daardoor niet nodig om dezelfde woningvoorraad te blijven beschermen.
Vergunning voor verhuren
Hoe vraag ik een vergunning aan voor verhuur onder opkoopbescherming?
Hier kunt u een vergunning aanvragen voor verhuur onder opkoopbescherming. U moet dan inloggen met DigiD. Heeft u tijdens of na het indienen van het formulier nog vragen? Neem dan contact op met Balie BML, via e-mail baliebml@oss.nl. of via de telefoon op 14 0412.
Toch verhuren zonder vergunning?
Als de opkoopbescherming voor uw woning geldt en u besluit deze toch te verhuren bent u in overtreding. Op deze overtreding staat een boete van €21.750,-. Bij herhaling van dezelfde overtreding binnen vier jaar wordt de boete €87.000,-
Nieuwbouwwoningen
Nieuwbouwwoningen en opkoopbescherming?
De gemeente kan met een ontwikkelaar van nieuwbouwwoningen overeenkomen dat de woningen de eerste vijf jaar na oplevering door de eigenaar zelf moet worden bewoond. De zelfbewoningsplicht heeft dan min of meer hetzelfde effect als de opkoopbescherming. De opkoopbescherming gaat over de bestaande betaalbare woningen in een aantal wijken. Als het nodig is, kan de gemeente ook bij nieuwbouwwoningen een zelfbewoningsplicht in de overeenkomsten op laten nemen.
Hoewel een woning onder de zelfbewoningsplicht en de opkoopbescherming kan vallen is het geen dubbele regulering. Beide regelingen gaan over een ander onderdeel: de zelfbewoningsplicht geldt voor de eerste koper/bewoner terwijl de opkoopbescherming geldt voor degene die de woning daarna voor verhuur van die eerste bewoner wil kopen.
Hoewel een woning onder de zelfbewoningsplicht en de opkoopbescherming kan vallen is het geen dubbele regulering. Beide regelingen gaan over een ander onderdeel: de zelfbewoningsplicht geldt voor de eerste koper/bewoner terwijl de opkoopbescherming geldt voor degene die de woning daarna voor verhuur van die eerste bewoner wil kopen.
Valt transformatie ook onder de definitie van nieuwbouw?
Bij transformatie wordt een bestaand gebouw met een andere functie (bijvoorbeeld kantoor, winkel of zorg) omgebouwd naar woningen. Het gebouw is dan niet eerder voor wonen in gebruik geweest, en daarom valt transformatie ook onder nieuwbouw in de huisvestingsverordening.
Transformatie van een kantoorgebouw naar appartementen voor de verhuur. Wat nu?
Opkoopbescherming vormt geen drempel voor deze ontwikkeling. De opkoopbescherming geldt niet voor nieuwbouwwoningen, die vanaf de realisatie als huurwoningen worden aangeboden. De opkoopbescherming is alleen van toepassing op koopwoningen die worden omgezet naar huurwoningen. Onder de definitie van ‘nieuwbouw’ vallen ook woningen die worden getransformeerd uit een bestaand gebouw. Als u besluit de woningen als koopwoning in de markt te zetten, dan geldt de opkoopbescherming wél als het om goedkope tot middeldure koopwoningen gaat. De kopers mogen de woningen dan niet verhuren, tenzij de beoogde verhuursituatie onder één van de wettelijke uitzonderingen valt.
Bestaande huurwoningen
Ik koop een bestaande huurwoning, wat nu?
Als u een huurwoning koopt, die al een vergunning voor verhuur onder opkoopbescherming heeft, kan u deze vergunning overnemen. De vergunning is pandgebonden.
Ik verhuur al een woning, mag ik deze nog opnieuw verhuren?
Als de verhuur aan de huidige huurder stopt, dan kan u de woning opnieuw verhuren. De vergunning is pandgebonden
Binnenkort trek ik in bij mijn partner, kan ik mijn woning verhuren?
Vraag een vergunning aan, zodat kan worden beoordeeld of in deze situatie een vergunning nodig is en zo ja, of deze kan worden verleend. Neem contact op met balie BML.
De komende jaren ga ik veel reizen, Kan ik mijn woning verhuren?
Als je na 1 november 2022 juridisch eigenaar wordt van een ‘beschermde’ woning, en je deze woning minimaal één jaar zelf hebt bewoond, dan mag je deze woning voor een periode van maximaal één jaar ‘niet-toeristisch’ verhuren. Je hebt hiervoor wel een vergunning voor verhuur onder opkoopbescherming nodig. Na dat jaar gaat de opkoopbescherming opnieuw in. De opkoopbescherming geldt tot vier jaar na het moment dat je juridisch eigenaar van de woning bent geworden. Daarna mag je de woning vrij verhuren.
Een gedateerde woning kopen en na renovatie weer verkopen. Kan dat?
Ja, opkoopbescherming vormt daarop geen drempel. Het doel van de opkoopbescherming is om de omzetting van koop naar huur te reguleren. U kunt de woning na de renovatie dus gewoon verkopen.
Ik wil als hospita een kamer in mijn eigen koophuis gaan verhuren. Mag dat?
Opkoopbescherming vormt hiervoor geen drempel. Verhuur van een niet afgezonderd deel van de woning aan iemand die inwoont is toegestaan, mits je als eigenaar zelf in de woning woont en blijft wonen. De gemeente juicht dit toe, omdat daarmee woningen beter worden gebruikt en dit dus een bijdrage kan leveren tegen de woningnood.
Ik ga de woning verhuren aan mijn kind. Wat als mijn kind verhuist?
De eerste vier jaar mag u uw woning alleen verhuren met een vergunning voor verhuur onder opkoopbescherming. In principe is de opkoopbescherming in Oss pandgebonden. Echter, het in gebruik geven (verhuren) van de woning aan bloed- of aanverwanten in de eerste of tweede graad is een uitzondering vanuit het Rijk. Dit is verbonden aan een persoon en/of situatie (in dit geval uw kind). Als uw kind vertrekt en de situatie verandert vervalt uw vergunning. Heeft uw kind vier jaar of langer in de woning gewoond, dan is de opkoopbescherming daarna niet meer van kracht op uw woning.
Ik heb een winkelpand met bovenwoning gekocht. Mag ik de bovenwoning verhuren?
Als de winkel en de woning een kadastrale eenheid vormen, mag je de woning volgens een wettelijke uitzondering verhuren. U heeft dan wel een vergunning voor verhuur onder opkoopbescherming nodig. De vergunning geldt zolang de opkoopbescherming van toepassing is, en zolang u aan de voorwaarden blijft voldoen. Zou u de winkel en bovenwoning bijvoorbeeld juridisch splitsen en de bovenwoning afzonderlijk verkopen, dan vervalt de vergunning. De nieuwe eigenaar mag de bovenwoning dan niet verhuren, tenzij de nieuwe eigenaar ook voor een vergunning in aanmerking komt.